在商品房預售合同糾紛中，房屋買受人起訴解除合同的情形較為常見，但解除合同的情形除了雙方的約定之外，法律規定的開發商根本違約是解除商品房預售合同的情形。結合《民法典》及《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋〔2020〕17號的相關規定，法定的解除商品房預售合同的情形有：（一）房屋交付時，房屋的暫測面積與實測面積的誤差超過雙方所約定的一定比例，一般為誤差不超過3%；（二）開發商未征得購房人同意擅自變更房屋的建筑設計；（三）開發商逾期交房后超過雙方約定的一定期限；（四）建筑設計變更過大；（五）房屋主體結構不符合合同約定；（六）房屋主體結構質量不合格；（七）無法辦理產權登記；（八）無法辦理產權登記或者辦理產權登記超過一年；（九）出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月合理期限內仍未履行的。

   由此可見，解除合同的原因多半與房子本身有關，而對于房子以外的比如房子的坐落、環境等，不屬于解除合同的法定原因。如果以房屋的坐落、環境等起訴要求解除合同，法院一般是不可能支持的，如果房屋的坐落、環境等在訂立合同過程中對購房者起到重要的作用而房地產開發商不如實告知或者虛假告知，則可以在法律規定的期限內要求撤銷合同。

   因此，合同的解除權、撤銷權適用的完全不一致的法律規定，也是當事人不同的權利，雖然結果都是退房、退還購房款，對于選擇解除或者撤銷商品房預售合同非常重要，也就是說如果對存在上述解除事由的起訴撤銷合同，不可能得到法院支持；如果以存在撤銷合同的情形起訴解除合同，當然也不可能得到法院的支持。但現實中，購房者以房地產開發商在訂立合同時對門口公共衛生間沒有告知存在欺詐為由要求撤銷合同的情形并不多見，而本文的筆者代理的購房人以被開發商欺詐為由撤銷商品房預售合同得到一審法院的支持，確實是個如題所述的難能可貴的判決，當然主要是法院能公正司法的結果。













 

結語：原告匡某一、匡某二起訴被告云南某實業有限公司向法院起訴以房屋門口存在公共衛生間為由要求退房，經過本律師仔細斟酌、查詢法律條款及網上少有的直接撤銷合同的案例。在確定了本案為起訴撤銷合同為根本手段以達到退還購房款的目的。在起訴到法院后，多人均不看好認為會敗訴的情況下，本人在向除了向相關部門調查取證，除了準備好最高人民法院關于欺詐的相關規定，還在網上搜索到類似的廣東省廣州市中級人民法院（2016）粵01民終8535號民事判決提供給法院作為參考，并在庭后將代理詞提供給法院審判員。最終經官渡區人民法院一審判決支持了原告要求撤銷雙方所簽合同、退還購房款、賠償律師費等的全部訴訟請求、該判決下達后雙方均未上訴，現已經生效。這樣的判決在云南省乃至全國范圍內（中國裁判文書網里偶爾一兩個案例）都是很罕見的，因此本人認為有必要發此文及本人的代理詞，將應當撤銷雙方所簽合同的多個理由都列出，以便為類似情況需要維權的當事人、律師、法律愛好者提供參考。

     

匡某一、匡某二訴云南某某實業有限公司商品房預售合同糾紛案代理詞

尊敬的審判長、審判員：

因原告匡某一、匡某二訴被告云南某某恒泰實業有限公司商品房預售合同糾紛一案，原告匡某一、匡某二委托云南尚祥律師事務所代理其訴訟，律師事務所指派易德祥律師作為匡某一、匡某二的訴訟代理人參與訴訟。本代理人了解了全案的事實、查閱了全案的證據，根據我國現行的法律，認為原告的訴訟請求依法應當得到支持，為此依法發表代理意見如下，請求人民法院依法予以支持。

一、根據原告所提供的證據可以證明被告在與原告簽訂《商品房買賣合同（預售）》及《商品房買賣合同補充協議》時故意隱瞞了原告所購買房屋的布局、公共衛生間及位置、房屋的規劃用途、屋內存在嚴重影響房屋使用價值的排污管道的事實。

 本案中，根據原告所提供的證據第1頁、第80頁的內容，可以看出原告于2022年4月14日向被告交納了購買類型為公寓、成交總價為380339元的某某某某花園1棟1613號的房屋的定金40000元，2022年5月10日向被告交納了剩余購買類型為公寓、成交總價為380339元的某某某某花園1棟1613號的房屋的房款340339元，已經履行了自己在合同中約定的義務。從原告提供的第一組證據可以看出，雙方于2022年5月10日簽訂了本案所涉的商品房買賣合同和補充協議，其中作為商品房買賣合同附件一的房屋平面圖、附件二關于該商品房共用部分的具體說明、附件六關于裝修及相關設備標準的約定中均沒有關于房屋以外的公共衛生間的內容、也沒有房屋內柱子（里面系排污管道）的約定。

而在本案中原告提供的證據第二組證明了原告匡某一之母安某某在被告通知交房后，發現了原告所購買的房屋門口出現衛生間，同時在進到屋內進行查看時發現有兩根伸出墻體的柱子，經工作人員介紹柱子里面是排污管道及其他管線。因原告匡某一之母發現門口出現公共衛生間，經與被告的工作人員交涉后與被告工作人員在測量原告所購買房屋的門口與衛生間門的直線距離為2.6米。

從原告提供的第三組證據也證明了原告匡某一之母安某某在發現了所購買的房屋門口出現公共衛生間，便于2022年8月15日向公安機關報警，經公安機關進行了現場登記，并建議原告匡某一之母安某某向住建局反映。

原告提交的樣板房視頻錄像，可以看出樣板房內并沒有不在墻內伸出來的柱子、衛生間的臺階也與地面平行。雖然被告主張樣板房不能作為合同的內容，但被告制作的樣板房內基本上沒有瑕疵，也是原告考慮購買本案中合同所涉房屋的依據之一。

從原告提交的在昆明市自然資源和規劃局《關于進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見（試行）》的文件內容第十二條“商辦項目建筑功能不得使用‘公寓’、‘公寓式’辦公、‘酒店式公寓’等進行標注，單體平面不得處向如‘臥室’、‘客廳’等住宅類功能的標注”、第十六條“加強商辦小時監管，企業不得再銷售宣傳中出現‘居住’、‘公寓’等描述，樣板間不得按照居住形式進行展示”、第十七條“辦公項目可分割銷售部分，最小產權分割單元建筑面積不小于300平方米”、第二十一條“住建部門應督促開發企業在銷售現場設立信息提示牌，提醒買受人本項目為商辦建設項目，不得作為住宅使用” 的內容，可以看出被告在向原告出售商品房的過程中，對本是規劃為辦公的房屋違規使用了“公寓”的宣傳，導致原告在購買房屋時沒有房屋居住的原告匡某一之母本購買用于居住因被告的違規宣傳誤認為是法律規定的辦公與居住結合的“公寓”，從而以原告匡某一、匡某二的名義與被告簽訂了《商品房買賣合同（預售）》和補充協議。

從原告提供的廣東省廣州市中級人民法院（2016）粵01民終8535號民事判決的內容來看，該案系因原告寧現金所購買的房屋因被告廣州綠地白云置業有限公司當時并未告知對面存在衛生間，后在交房時寧現金發現房屋對面存在衛生間，為此與被告發生糾紛，后寧現金訴至法院，經一審二審法院判決認定被告在出售涉案房屋是未對該公共衛生間的事實進行標示，且未將該情況向寧現金告知，符合故意隱瞞涉案房屋門口對面為公共衛生間的情況，因此導致寧現金違背真實一審表示與綠地公司簽訂《廣州市商品房買賣合同（預售）》購買了涉案房屋，為此判決撤銷雙方所簽訂的《廣州市商品房買賣合同（預售）》。該案與本案案情較為接近，雖然系廣州市中級人民法院的判決，但該判決的說理部分可以作為本案中人民法院作出判決的參考。

因此，原告的在本案中所主張的事實具有證據予以證實，即原告在與被告簽訂《商品房買賣合同（預售）》及補充協議時，因為當時房屋為預售房屋、房屋正在建設中不能現場查看房屋，只能根據銷售人員的介紹來確定購買房屋。因被告在簽訂合同之前故意隱瞞了本案所涉房屋對面存在公共衛生間的情形，同時在本案所涉的房屋規劃用途為辦公的情況下故意欺騙為公寓，隱瞞了房屋內空間內存在公共的排污管道及管線外面用建筑材料裝飾的事實，導致原告及母親在不知房屋存在嚴重的瑕疵、不知道所購買的房屋根本就不能作為居住的情況下導致作出不真實的意思表示，從而簽訂了《商品房買賣合同（預售）》及補充協議。而在本案所涉房屋在交付時客觀存在了門口公共衛生間、房間內存在了兩根裝飾公共排污管道和管線的柱子的情形，因與被告協商退房無果時，原告不得以向法院提起了訴訟。

二、被告的答辯及所提供證據均不能證明其訴訟主張，依法不應當得到支持。

在本案中，被告辯解雙方在簽訂合同前已經將房屋對面存在衛生間的事實告知了原告，但其并未提供相關的證據予以證明。

被告向法院提供了復印的《房屋測量面積計算報告》用于證明其所銷售的房屋面積符合其所簽合同的房屋的面積，但該計算報告的時間為2022年3月21日，此時房屋尚在建設，并且在原告簽訂商品房買賣合同及補充協議之前（2022年5月10日所簽訂），因此該計算報告也只是初步的統計，并未對涉案房屋進行實際的測量。在本案起訴之前，共同購買與本案所涉房屋戶型和面積一致的購房者專門找了專業的測繪公司進行測繪，測繪結果為套內建筑面積為29.81平方米，并非31.32平方米。因此，該測量面積計算報告并不能作為其所銷售的房屋面積符合合同約定的依據。

被告所提交的《某某某某1棟標準層平面圖》（22-31F）復印件，原告并不認可該復印件的真實性、合法性、關聯性。從該復印件的內容記載，應該是被告所售房屋宣傳資料。該宣傳資料的時間有效期為2021年12月31日，原告與被告簽訂合同的時間為2022年5月10日，該宣傳資料早就不再有效期內，并且在原告購買房屋時，被告工作人員也未向原告出示過該宣傳資料。而且從法律角度，因該宣傳資料在原告購買房屋時已經失效，故其工作人員不能向原告出示該資料。而且從該資料的內容上看，因13號房屋對面均沒有任何標注，根本就看不出13號房屋的對面是什么建筑或內容，該平面圖的樓層為（22-31層），與原告購買的16層的房屋平面沒有任何關系。因此，該平面圖不能證明被告的主張，實際上被告根本就沒有向原告出示及說明過該平面圖中的內容代表什么。

被告所提交的《委托改造協議》，該協議中約定的委托事項為對樓板進行改造，并未約定了對其他的部分進行改造，雖然被告辯稱改造還包括對部分公告通道或者空間等事項，但該內容系超出了《委托改造協議》所約定的委托事項的范圍，因此該約定系沒有任何法律效力，因此既然本協議中已經明確約定了委托的范圍，超過委托范圍的部分屬于無效的。盡管協議第四條約定了其他的改造范圍，但該范圍系超出了委托事項的范圍，該約定對于原告沒有任何法律效力。而且該協議均屬于利用格式合同條款排除了原告的主要權利，結合該協議的第1.2、1.3、3.1、3.3、4.5、5.2、7.1的條款侵犯了原告有權利對房屋是否合格及是否符合合同約定進行驗收的基本合法權益及單方解除合同的合法權益，因所有的改造對于購房人來講都是基于在賣方所提供的房屋經過雙方驗收合格及符合約定的前提下進行的，否則如果房屋出現了不合格或者與合同約定不相符合，購房人都失去了追究出賣方責任的合法權益。因此，上述條款法律規定的一方利用自己優勢所形成的排除對主要權利的格式合同條款，依法對原告不產生法律效力，請求人民法院依法予以排除上述條款對原告的效力。而該協議的附件《13#房屋改造附圖》，從該附圖中看不出也沒有相關的標注房屋內存在什么物品及增加什么設施。因此，被告以該協議及附圖擬證明本案所涉房屋內出現了柱子的主張經過原告的同意而為，系沒有事實和法律依據的，房屋內的柱子系被告在與原告所簽訂合同之前就已經存在了。從本案中雙方所簽合同第十一條的約定來看，被告應當在2022年5月30日前交付房屋，而本案中雙方所簽的合同的時間為2022年5月10日，僅僅20天的時間便可以交付房屋，也說明了柱子實際上早就存在。而實際上在被告確實在2022年6月份通知交付房屋之時，原告在發現了房屋內面積不足、有兩根柱子時提出異議沒有接收房屋，而且柱子內為1613號房屋整棟房屋的13號房屋上下樓層的排污管道及管線，被告也不可能對這些排污管道及管線在房屋已經建好后單獨進行的改造，所以不存在被告所主張的房屋內的柱子系根據《委托改造協議》的內容而進行的問題。

因此，被告所提出的答辯及主張沒有相關的證據予以證實。

三、本案中被告多個行為屬于法律規定的欺詐，原告的訴訟請求根據法律規定依法應當予以支持。

1、根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>總則編若干問題的解釋》第二十一條 “故意告知虛假情況，或者負有告知義務的人故意隱瞞真實情況，致使當事人基于錯誤認識作出意思表示的，人民法院可以認定為民法典第一百四十八條、第一百四十九條規定的欺詐。”通過該條可以看出，實施欺詐行為主要有兩種：一是以積極作為的方式實施，例如故意虛構事實，誘使對方產生錯誤認識，從而作出錯誤的意思表示行為；二是以不作為的方式實施，即明知該事實可能對另一方產生不利的影響，但為了達成合同成立的目的，故意隱瞞不告知。本案中，因被告在與原告簽訂《商品房買賣合同（預售）》及補充協議時，被告明知原告所購買的房屋對面存在公共衛生間這一對商品房買賣合同是否能夠訂立產生重大影響的事實，卻故意隱瞞了所售房屋的對面存在公共衛生間的事實、而且被告在本案所有合同及附件內容也未對房屋對面存在衛生間進行標示。作為房屋的買受人，其購買房屋用于居住，良好、舒心的居住環境是購房的合理要求，理應獲得周邊環境等完整的信息，而被告所出售的本案所涉房屋對面有公共衛生間，在衛生、環境、健康等方面都會造成人心理上的不舒適感，該情況是決定人是否購買房屋位置的重要影響因素，故公共衛生間門設置在本案中所涉房屋門口直線距離只有2.6米（垂直距離更短 ）的情況下，作為知情的出賣人的被告，應當對所售房屋對面存在公共衛生間的問題進行標示，或者對原告就該事實作出說明和告知。雖然被告當庭稱已經進行了告知，但并沒有提供證據予以證實，從常理上來講只要思維正常的人都不會考慮門口有公共衛生間的房屋，而事實上被告確實沒有對原告進行了告知。因此，被告屬于故意隱瞞涉案房屋門口對面存在公共衛生間的事實，屬于法律規定的欺詐行為。根據《中華人民共和國民法典》第一百四十八條“一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。”的規定，原告的訴訟請求依法應當得到支持。

2、因被告在銷售房屋時故意將本為規劃為辦公用途的房屋宣傳為公寓，導致原告及原告匡某一的母親因為信任被告的介紹及被告的商業信譽，認為所購買的房屋就是公寓房，而且原告匡某一的母親也沒有房屋居住，購買房屋的目的在于居住，為此簽訂了由被告提供格式合同條款《商品房買賣合同（預售）》及補充協議。但因之后被告通知交房的過程中發現了在房間內存在兩根柱子（柱子內部為排污管道及其他管線）因有異議，原告匡某一之母于2022年8月到現場查看房屋的過程中，突然發現了房屋對面有衛生間的牌子，為此認真查看合同才發現了本案所涉房屋的規劃用途為辦公，與原告購買房屋居住的愿望及被告在簽訂合同之前的介紹相距甚遠。而被告不僅向原告宣傳所出售房屋為公寓，而且還在2022年4月14日《某某云南區域交款單》（原告證據第1頁） 及 2022年5月10日《某某云南區域交款單》 （原告證據第80頁） 注明所購買的房屋為公寓，后因被告提供了格式合同條款時并沒有明確地說明本案所售房屋規劃為辦公用途，而辦公用途的房屋按照國家規定是不可以進行居住也不具備居住的條件和設施，原告一家正是居于被告所宣傳的所購買房屋為公寓才進行購買，導致簽訂了《商品房買賣合同（預售）》及補充協議。被告明知所出售的房屋系規劃為辦公用途，卻向原告宣稱是公寓，導致原告因陷入錯誤認識而產生了購買本案所涉房屋的不真實意思表示。實際上，辦公房和公寓的使用價值和經濟價值也完全不同，辦公房的價值顯然遠遠低于公寓，被告為了促進房屋的銷售，故意將辦公房宣傳為公寓，屬于虛構事實的欺詐行為。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>總則編若干問題的解釋》第二十一條 “故意告知虛假情況，或者負有告知義務的人故意隱瞞真實情況，致使當事人基于錯誤認識作出意思表示的，人民法院可以認定為民法典第一百四十八條、第一百四十九條規定的欺詐。”的規定，因被告在明知所售房屋規劃為辦公不可以進行居住的情況，還以公寓進行對原告進行宣傳，該行為對原告購買本案所涉房屋產生了決定性的因素，原告本購買房屋居住卻購買了只能用于辦公的房屋，被告的故意虛假宣傳的行為屬于法律規定的故意告知虛假情況的欺詐行為。雖然雙方所簽訂的合同中申明在合同簽訂之前的所有的宣傳資料不具有法律效力，以合同的約定為準，但就本案中原告系因被告的虛假宣傳而簽訂的合同，被告的該申明對原告不具有約束力。根據《中華人民共和國民法典》第一百四十八條“一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。”的規定，原告的訴訟請求依法應當得到支持。  

3、被告在與原告簽訂合同時，明知房屋內存在了用于公共排污管道及管線的兩根柱子（這兩根柱子不可以進行拆除，否則將影響其他樓層的排污等）的事實，并沒有告知原告所購買的房屋內存在柱子，導致原告在購買房屋時產生了錯誤的意思表示。因本案所涉房屋存在了兩根占用房屋使用面積的柱子，不僅因系了房屋的使用價值和經濟價值，也影響了房屋的美感，因被告在與原告簽訂合同時，明知房屋內存在以上的情形，卻未進行告知說明或也未在《商品房買賣合同（預售）》及補充協議中予以明確標注，該情況也是決定原告是否購買本案所涉房屋的重要因素，因被告的故意隱瞞該事實的導致原告產生了不真實的意思表示。雖然被告在庭審中辯稱柱子系因根據與原告所簽訂的委托改造協議而改造的，但如上所述雙方2022年5月10日簽訂合同，當年6月份被告便通知交房，在通知交房時原告便發現了柱子的存在，而且柱子內為公共排污管道及其他管線，不可能短短一個月不到就把原來沒有的柱子改造成了內為公共排污管道和管線的柱子，更何況該柱子并非委托改造協議里的委托事項，因此被告的陳述為虛假陳述。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>總則編若干問題的解釋》第二十一條 “故意告知虛假情況，或者負有告知義務的人故意隱瞞真實情況，致使當事人基于錯誤認識作出意思表示的，人民法院可以認定為民法典第一百四十八條、第一百四十九條規定的欺詐。”的規定，被告在與原告簽訂合同時故意隱瞞房屋內有兩根柱子的行為屬于法律規定的欺詐行為。根據《中華人民共和國民法典》第一百四十八條“一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。”的規定，原告的訴訟請求依法應當得到支持。

因此，作為被告房地產開發企業應本著誠信經營的觀念，對出賣房屋的實際情況，可能對商品房買賣合同能否訂立產生重大誤解影響的事實，進行明確具體的說明，讓作為買受人的原告自主行使選擇權。而被告在與原告簽訂房屋買賣合同時故意隱瞞對原告是否購買所涉房屋有決定性作用的對面公共衛生間、房屋內的柱子甚至進行虛假宣傳，導致原告在不知真相的情況下作出了不真實的意思表示而與被告簽訂合同，屬于法律規定的應當予以撤銷的民事行為。因此，本案中原被告雙方所簽訂的合同及補充協議具有依法應當予以撤銷的多種情形，而法律規定只要具備上述一種情形便屬于可撤銷的行為，請求人民法院依法予以支持原告的訴訟請求。

四、原告所購買的房屋除了存在上述的多個瑕疵之外，被告交房的房屋存樣板房不一致、宣傳及合同不一致的情形。

本案中，雙方在簽訂房屋買賣合同及補充協議，因被告所交付房屋時房屋存在衛生間、柱子、并非宣傳的問題，尚存在衛生間的臺階高27厘米（被告樣板房的衛生間與地面平行），原告所購買房屋的套內建筑面積不足合同的約定31.32平方米（實際面積為29.81平方米，29.81平方米還包括了柱子的占地面積）。被告作為房地產開發企業，規劃設計、建設、測繪均由其所進行，而上述情況被告在簽訂商品房買賣合同及補充協議時已經明知，卻故意隱瞞了衛生間臺階高27厘米、所買賣房屋真實套內建筑面積，被告的行為仍然存在欺詐行為。因被告的上述欺詐行為，對原告在決定購買房屋時也產生了意思表示不真實的情形，導致了雙方所簽定的合同及補充協議依法應當予以撤銷。

此外，據原告了解，因原告所購買的房屋系被告出售給他人后，他人又提出退房，雖然他人退房與原告購買房屋沒有關聯性，但不排除退房的原因系因為房屋存在嚴重的瑕疵問題，既然房屋存在嚴重的瑕疵，被告在出賣房屋之時并未對原告進行告知。該事實，也作為被告在出售本案所涉房屋時存在故意隱瞞房屋真實情況的情形。

綜上所述，原告的訴訟請求具有事實和法律依據，請求人民法院依法予以支持。

   此 致

云南省昆明市官渡區人民法院

          代理人：云南尚祥律師事務所 易德祥 律師

                       2022年12月29日 

      著作權申明：本文系作者親自所辦理，文章內容都是原創，如有利用本文中任何內容，均需要注明作者和來源。

      本文作者： 易德祥主任律師，2006年通過國家司法考試A證，2007年6月25日開始從事律師執業，2015年7月10日創辦了經云南省司法廳批準成立了易德祥主任個人出資的云南尚祥律師事務所。易德祥主任現擔任昆明仲裁委員會、昭通仲裁委員會、玉林仲裁委員會、世界仲裁中心（香港）、茂名仲裁委員會、婁底仲裁委員會、南陽仲裁委員會、贛州仲裁委員會、銅陵仲裁委員會、衢州仲裁委員會、韶關仲裁委員會仲裁員、濟寧仲裁委員會、泰中國際仲裁與調解中心（TCIAC）、朔州仲裁委員會、鷹潭仲裁委員會、汕頭仲裁委員會仲裁員。擔任昆明市涉案企業合規第三方監督評估機制專業人員、楚雄州涉案企業合規第三方監督評估機制專業人員、昆明市官渡區涉案企業合規第三方監督評估機制專業人員。死刑復核法律援助庫律師、2019年被評為第一批刑事專業律師、2022年被評為行政法專業律師、云南省律師協會涉法涉訴信訪案件律師專家人才庫成員、云南省律師協會律師權益保障委員會委員、云南省律師協會刑事專業委員會委員、昆明市律師協會刑事專業委員會委員、昆明市律師協會建設工程與基礎設施委員會委員、昆明市律師協會申請實習人員考核官。