前言：楊瓊芬于2009年6月28日向云南拓普房地產開發集團有限公司西雙版納分公司購買位于景洪市勐罕鎮菩提島度假酒店的房屋，當時支付了首付款，剩余的由開發商擔保貸款，在還貸的過程中，因多次逾期還款，后銀行要求一次性支付款項，并扣除了開發商作為擔保的賬戶中的款項19余萬元。后開發商向景洪市人民法院起訴解除其與楊瓊芬于2009年6月28日所簽《商品房購銷合同》及《補充協議》一案，經景洪市人民法院審理，作出景洪市人民法院（2018）云2801民初60號民事判決，其中判決：“一、解除云南拓普房地產開發集團有限公司西雙版納分公司與楊瓊芬于2009年6月28日、就西雙版納菩提島傣式民居第1幢第4層1427號房所簽訂的《商品房購銷合同》和《補充協議》；二、楊瓊芬于判決生效之日起三十日內將西雙版納菩提島傣式民居第1幢第4層1427號房交還給云南拓普房地產開發集團有限公司西雙版納分公司；三、駁回云南拓普房地產開發集團有限公司西雙版納分公司的其他訴訟請求。案件訴訟費5421元，由云南拓普房地產開發集團有限公司西雙版納分公司負擔2710元，楊瓊芬負擔2711元。”
   在一審判決書下達后，楊瓊芬不服該判決，準備向西雙版納傣族自治州中級人民法院提起上訴。為此，楊瓊芬咨詢易德祥律師，因楊瓊芬丈夫因病住院，已經無錢委托律師，因此由易德祥律師為其寫了《民事上訴狀》及《陳述意見》，將上述材料提交二審法院，易德祥律師在該案的訴訟期間提供楊瓊芬訴訟指導。經過審理，西雙版納傣族自治州中級人民法院作出（2019）云28民終771號民事判決，判決：“一、撤銷景洪市人民法院（2018）云2801民初60號民事判決；二、駁回云南拓普房地產開發集團有限公司西雙版納分公司的訴訟請求。二審案件受理費案件受理費5421元，由云南拓普房地產開發集團有限公司西雙版納分公司負擔。一審案件受理費5421元，照二審判決收取。上訴人預交的二審案件受理費本院不另清退，由被上訴人逕付上訴人。”
    該案最終經歷了一審、二審，歷時近兩年時間，二審判決不予支持開發商以格式合同條款的形式隨意解除合同的權利進行了限制，維護了購房人的合法權益。以下是二審判決書、民事上訴狀及陳述意見，供大家查閱、交流：
    
                                                                               云南省西雙版納傣族自治州中級人民法院
                               民 事 判 決 書          上訴人：楊瓊芬，女，漢族，1958年11月2日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市五華區，身份證號：，電話：
         被上訴人：云南拓普房地產開發集團有限公司西雙版納分公司
住所地：景洪市曼楓山水林溪別墅會館
負責人：陶建  系該公司經理
        因被上訴人訴上訴人商品房預售合同糾紛一案，經云南省景洪市人民法院審理，作出（2018）云2801民初60號《民事判決書》（以下簡稱一審判決），上訴人不服該判決，特依法向上級人民法院提出上訴。
                      上訴請求
           一、請求人民法院依法撤銷本案一審判決，依法改判駁回被上訴人的一審訴訟請求；
           二、本案一審、二審訴訟費由被上訴人承擔。
                      事實和理由
           一、本案為追償權糾紛，并非商品房預售合同糾紛，一審在審理本案時案由定性錯誤，導致作出對上訴人極為不公的判決。
         在本案中，被上訴人提起訴訟的依據在于雙方簽訂了《補充協議》，由其為上訴人承擔了擔保責任，向被上訴人追償其支付的款項，從而提起了本訴。就全案來講，上訴人已經履行了商品房預售合同的全部義務，只是被上訴人未為上訴人辦理相關的產權證照手續，除了上訴人向法院起訴要求被上訴人協助上訴人辦理涉案商品房的證照手續存在糾紛，而雙方并沒有因為該合同履行產生其他糾紛。至于在本案中系因被上訴人承擔了擔保責任而依法向法院行使追償權，而非商品房預售合同的履行產生的糾紛，所以屬于追償權糾紛，并且一審上訴人代理人已經明確指出案由應為追償權糾紛。
因此，一審定性錯誤，導致被上訴人承擔了不應該承擔的義務。
         二、上訴人與被上訴人于2009年6月28日簽訂的《補充協議》第一條第2款“…….并有權解除《商品房購銷合同》及補充協議，另行銷售雙方合同約定的房屋…….”的約定按照法律規定屬于無效，被上訴人以該約定作為支持其訴訟請求依法不能成立。
       本案中，因雙方約定以銀行按揭貸款的形式支付購房款，首付款由上訴人支付給被上訴人，剩余款項由上訴人作為向銀行貸款支付，并由被上訴人向銀行提供保證擔保。原上訴人雙方雖然在《補充協議》第一條2、約定了如果因為上訴人的原因導致被上訴人承擔了擔保責任，被上訴人承擔了擔保責任后有權向上訴人追償，并有權解除《商品房購銷合同》及補充協議，另行銷售雙方合同約定的房屋……，但按照法律規定該約定屬于反擔保條款，按照《中華人民共和國擔保法》第四條“第三人為債務人向債權人提供擔保時，可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法擔保的規定。”的規定，上訴人與被上訴人的反擔保條款約定同樣應適用該法的規定。
        根據《中華人民共和國物權法》第186條、《中華人民共和國擔保法》40條及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第57條的規定，上訴人與被上訴人的“…….并有權解除《商品房購銷合同》及補充協議，另行銷售雙方合同約定的房屋…….”的約定，實際上也包括了擔保人承擔擔保責任后，提供反擔保的財產屬于擔保人的內容，因屬于法律禁止的流質條款，該流質條款屬于無效的。而且根據《中華人民共和國合同法》第40條的規定，因被上訴人提供的格式合同排除被上訴人的合法權益、加重了被上訴人的義務，并且違背了《中華人民共和國合同法》第52條（五）規定的違法了法律強制性規定的條款屬于無效的規定，因此該條款依法沒有法律效力，至于被上訴人認為其承擔了擔保責任，可以向被上訴人另訴追償，而不是以此作為其不履行義務的抗辯。
          所以，上述條款違反了法律規定強制性條款，依法屬于無效的，人民法院不能以該條款作為被上訴人主張權利的依據。
          三、本案一審適用法律錯誤，依法應該撤銷，并應該駁回被上訴人的全部訴訟請求。
         在本案中，雙方所簽訂的《商品房購銷合同》的主要權利和義務為，商品房預售合同中，被上訴人作為開發商承擔的合同義務是交付房屋、將房屋產權轉移登記至購房人名下；而上訴人作為購房人的合同義務是支付購房款。本案中，上訴人已經依約支付了首付款，再通過銀行支付了剩余的購房款，2009年已經支付了全部購房款，被上訴人作為賣方的商品房預售合同的目的已經實現。被上訴人也已經將涉案房屋實際交付給上訴人使用多年，而涉案房屋產權過戶及房產證的辦理，屬于被上訴人享有的合同權利并非合同義務，正因為被上訴人一直未辦理本案所涉房屋的房產證導致上訴人不能將涉案房屋抵押登記給貸款的銀行，導致了被上訴人承擔了保證責任，上訴人不需對此承擔違約責任。雙方商品房預售合同項下的權利義務已經基本完成，該合同關系中上訴人不存在違約行為。至于上訴人未按期償還銀行貸款致使被上訴人依法承擔其作為保證人應承擔的連帶清償責任，這屬于上訴人原本應該預知的合同風險，其依此享有作為保證人承責后依法向債務人上訴人進行追償的權利。被上訴人以上訴人違反《補充協議》為由，訴請解除雙方之間的商品房預售合同，缺乏事實和法律依據，依法不能成立。
        同二所述，因雙方所簽訂的《補充協議》關于第一條2款的約定屬于法律規定的流質條款，依法屬于無效，被上訴人無權根據該條款主張解除合同，收回房屋。而一審判決根據法定禁止的流質條款判決解除雙方的《商品房購銷合同》及《補充協議》，屬于錯誤適用法律。
綜上，本案一審適用法律錯誤，被上訴人的訴訟請求依法得不到支持，應該駁回。
        四、本案中被上訴人的解除合同的訴訟請求超過了法律規定的除斥期間，喪失了解除合同的權利，依法不應該予以支持。一審法院在上訴人提出該抗辯時仍支持其訴訟請求，屬于適用法律錯誤。
         本案中，如被上訴人所述，2016年5月5日由中國農業銀行股份有限公司西雙版納分行余2016年5月5日扣劃了上訴人的保證金214453.86元作為上訴人償還銀行按揭貸款本金、利息及罰息，被上訴人認為被上訴人構成違約訴至法院解除合同。
         根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第二款“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”的規定，因被上訴人沒有催告上訴人解除合同，應當按照規定發生《中華人民共和國合同法》第94條規定的事由時在一年內起訴解除合同，被上訴人并沒有在2017年5月5日前提出要求解除合同或者向法院起訴要求解除雙方所簽《商品房購銷合同》及補充協議，而是于2018年1月3日才向法院起訴解除雙方所簽的《商品房購銷合同》及補充協議。所以被上訴人起訴解除合同已經超過了法律規定的期限，依法不應得到支持。
          五、本案一審超越了上訴人的訴訟請求，依法應該予以撤銷并改判，違反了法律規定的不告不理的原則，依法應該撤銷。
         被上訴人在一審的訴訟請求為“1、解除原告與被告簽訂的《商品房購銷合同》及補充協議；2、支付違約金76000元（總房款38萬元的20%）；3、返還已支付的房屋收益金198756.1元（后庭審變更為168356.1元）；4、訴訟費由被告承擔”。而一審判決作出“二、被告楊瓊芬于本判決生效之日起三十日內將西雙版納菩提島傣式民居第1幢第4層1427號房屋交給原告云南拓普房地產開發集團有限公司西雙版納分公司”，該判決系超出了原告的訴訟請求，違反了《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條第2款規定的不告不理的原則，依法應該被撤銷。
         六、一審判決將本應由被上訴人承擔的責任強加給申訴人，違反了最基本的司法公正原則，請求二審依法分清各方責任，公正司法。
        在本案中，雙方簽訂《商品房購銷合同》及補充協議后，2009年8月28日，由上訴人作為借款人、中國農業銀行股份有限公司西雙版納分行作為貸款人、被上訴人作為擔保人的《個人購（建）房屋擔保借款合同》，其中第10.3.1約定被上訴人的擔保責任至在借款人取得房地產權利證書的情況下，并辦妥以貸款人為抵押權人的的抵押登記手續。
       因被上訴人違反合同約定一直未辦理所涉房屋的產權登記，導致上訴人與貸款人不能辦理本案房屋的抵押登記手續，也導致了被上訴人承擔了擔保責任。如果被上訴人依合同、依法辦理產權登記，那么上訴人與被上訴人便辦理了抵押權登記手續，也便讓被上訴人不承擔擔保責任。同時，因被上訴人違約未付雙方所簽的《委托經營合同》所約定的收益金（收益金的數額已經足以支付上訴人每個月的還款），導致上訴人還款不及時（因貸款人未通知上訴人）。所以，上訴人沒有履行按揭還款責任導致被上訴人承擔了擔保責任，其原 因在于被上訴人違約不辦理房屋產權證照，而一審判決忽視這個讓被上訴人承擔擔保責任的原因，將違約責任強加給上訴人，不僅不合理也違背了基本的司法公正。該判決依法應該被撤銷，上訴人的合法權益依法應該得到維護。
         綜上所述，一審判決案由錯誤、適用法律錯誤、超越訴訟請求違反了不告不理的法定程序、司法不公，依法應該撤銷；而被上訴人訴訟主張違反了法律規定的流質條款依法屬于無效、同時喪失了法律規定的解除合同的權利，依法不應該得到法律支持。請求二審法院撤銷一審判決，正確適用法律，作出公正的判決，維護上訴人合法權益為謝！
                                                                                  陳述意見
         尊敬的審判人員：
         一、本案為追償權糾紛，并非商品房預售合同糾紛。
        在本案中，被上訴人提起訴訟的依據在于雙方簽訂了《補充協議》，由其為上訴人承擔了擔保責任，向被上訴人追償其支付的款項，從而提起了本訴。就全案來講，其依法行使的是追償權，而非商品房預售合同糾紛。
         二、被上訴人的訴訟請求沒有事實和法律依據，依法不應得到法律支持。
         在本案中，被上訴人訴稱因被上訴人未按照和銀行的貸款合同約定逾期償還銀行貸款，從而導致被上訴人承擔了擔保責任，被銀行一次性扣除了房屋貸款214453.9元，應解除《商品房購銷合同》及《補充協議》；《商品房購銷合同》解除后，并要求承擔違約責任。
        上訴人認為，被上訴人的訴訟請求依法得不到法律支持，首先上訴人向被上訴人購買了本案所涉的房屋后，向第二上訴人支付了首付款8萬元，并向第二上訴人通過銀行貸款的形式支付剩余的房款30萬元，并向第二上訴人繳納了維修基金、契稅、辦理產權證的費用，被上訴人已經履行了自己在,《商品房購銷合同》中約定的義務，因被上訴人還款賬戶丟失，也加之上訴人未按照合同約定支付收益金，導致被上訴人銀行貸款有逾期，從而由第二上訴人承擔了擔保責任。其次，再次，原上訴人雙方雖然在《補充協議》第一條2、約定了如果因為上訴人的原因導致被上訴人承擔了擔保責任，被上訴人承擔了擔保責任后有權向上訴人追償，并有權解除《商品房購銷合同》及補充協議，另行銷售雙方合同約定的房屋，對上訴人處于合同總價款20%的違約金……該約定雖然屬于保證擔保的反擔保條款，仍然應適用《物權法》關于擔保物權及《擔保法》的規定，從上述法律規定來看，該條款在法律上屬于流質條款。根據《中華人民共和國物權法》第一百八十六條“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。”及《中華人民共和國擔保法》40條“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。”、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第57條第一款“當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效。該內容的無效不影響抵押合同其他部分內容的效力。”的規定，該流質條款屬于無效的。而且根據《中華人民共和國合同法》第40條的規定，因第二上訴人提供的格式合同排除被上訴人的合法權益、加重了被上訴人的義務，并且違背了《中華人民共和國合同法》第52條（五）“違反法律、行政法規的強制性規定的”的規定，該條款因違背了效力性的強制條款，依法沒有法律效力。至于第二上訴人認為其承擔了擔保責任，可以向被上訴人另訴追償，而不是以此作為其不履行義務的抗辯。最后，上訴人在《商品房購銷合同》中的義務為支付購房款、接收被上訴人交付的房屋，在上訴人已經依照合同約定支付了購房款后，被上訴人就無權解除合同。
          所以，被上訴人的訴訟請求沒有法律依據，依法得不到法律支持。
          三、上訴人在履行《商品房購銷合同》及補充協議的過程中違約在先，并且被上訴人的經營狀況出現嚴重惡化，依據喪失了商業信譽，上訴人為了維護自己合法權益，可以拒絕其履行要求。
          雙方于2009年6月28日簽訂的《商品房購銷合同》第七條約定甲方應于2010年12月31日前將建設單位組織驗收合格，并符合合同約定的該商品房交付給乙方。在交付房屋的時間上，被上訴人存在逾期交房的行為，而且本案所涉房屋至今未進行組織驗收的相關手續，也是被上訴人無法辦理產權證的原因之一。
          按照《商品房購銷合同》第十條的約定，在房屋交接時，甲方應當向乙方提交《商品房質量保證書》和《商品房使用說明書》，而被上訴人未將上述證件交付給上訴人。
《商品房購銷合同》第十二條關于產權登記的約定，被上訴人應當于房屋交付之日起180日協助上訴人辦理所售房屋的產權證。本案中所涉房屋于2011年交付給上訴人，被上訴人并沒有按照合同約定在180日內為上訴人辦理產權登記手續，以至于在2016年7月被上訴人被包括上訴人在內的108名業主起訴至景洪市人民法院，經法院判決被上訴人為在菩提島傣式民居的1棟的房屋的業主辦理不動產登記證，在判決生效后，持生效判決的業主向法院申請強制執行，要求上訴人協助辦理不動產登記證。至今不能得到執行，不能得到執行的原因是因為被上訴人所售房屋沒有經過驗收，同時業主所繳納的稅收被被上訴人挪作他用，造成辦理不了。
         在上訴人與被上訴人簽訂《菩提島傣式民居委托經營合同》，約定委托經營的期限為10年，從2015年起被上訴人未履行該合同，造成了上訴人向法院起訴被上訴人要求履行合同并支付從2015年6月28日至2019年6月28日的按照30400元/年的標準支付上訴人收益金。
按照現在的情況來看，被上訴人已經經營狀況嚴重惡化、停止了經營行為、并且嚴重喪失商業信譽，與被上訴人有關的多起訴訟均得不到執行。
        因此，被上訴人違約在先，并且經營狀況嚴重惡化、喪失商業信譽，上訴人為維護自己的合法權益，可以根據《中華人民共和國合同法》第67、68條的規定，行使先履行抗辯權及不安抗辯權，即拒絕其履行要求。
          四、被上訴人并未按照法律規定的除斥期間內向上訴人主張解除合同，已經喪失了解除合同的權利，并且約定的違約金過高，請求人民法院依法予以減少。
         根據被上訴人提供的證據，可以看出被上訴人于2016年5月5日被銀行扣除了款項190730.86元，而在此后，被上訴人并沒有在2017年5月5日前提出要求解除合同或者向法院起訴要求解除雙方所簽《商品房購銷合同》及補充協議，而是于2017年底才向法院起訴解除雙方所簽的《商品房購銷合同》及補充協議。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第二款“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”的規定，因被上訴人沒有催告上訴人解除合同，應當按照規定發生《中華人民共和國合同法》第94條規定的事由時在一年內起訴解除合同，所以被上訴人起訴解除合同已經超過了法律規定的期限，依法不應得到支持。
        五、被上訴人無權解除合同，上訴人已經履行了自己在《商品房購銷合同》中約定的義務：支付購房款、接收房屋，而被上訴人違約未按照合同約定辦理房產證導致自己承擔了擔保責任，上訴人對此沒有違約行為，而且房屋已經由上訴人使用、收益多年，人民法院應該維護交易的穩定性，判決駁回被上訴人的訴訟請求。
        在本案中，上訴人已經全面履行自己在商品房購銷合同中的全部義務支付購房款及接收房屋，作為賣方的商品房預售合同的目的已經實現。截止被上訴人起訴時，被上訴人也已經將涉案房屋實際交付給上訴人使用、收益了6年多，而涉案房屋房產證的辦理，屬于上訴人依法享有的合同權利并非合同義務，如果被上訴人如期辦理了房產證，則銀行可以行使抵押權，因被上訴人未按照約定辦理該房產證，導致銀行不能行使對上訴人房屋的抵押權，轉而由被上訴人承擔了擔保責任，因此屬于被上訴人的違約行為，上訴人不需對此承擔違約責任。
        雙方商品房預售合同項下的權利義務已經基本完成，該合同關系中上訴人不存在違約行為。至于上訴人未按期償還銀行貸款致使被上訴人依法承擔其作為保證人應承擔的連帶清償責任，這屬于被上訴人原本應該預知的合同風險，其依此享有作為保證人承責后依法向被上訴人進行追償的權利。被上訴人以上訴人違反商品房預售合同為由，訴請解除雙方之間的商品房預售合同，缺乏事實和法律依據，依法不應該得到支持。
        因雙方所簽《商品房預售合同》系雙方真實意思表示，上訴人已經履行在合同中約定的義務，被上訴人違約在先，無權解除合同，根據《中華人民共和國合同法》第60條第一款，雙方依法應該繼續履行合同。
        總而言之，上訴人已經按照《商品房購銷合同》的約定履行了自己的義務：支付全部購房款、接收房屋，至于因上訴人逾期支付銀行貸款而由被上訴人承擔了擔保義務，被上訴人依據自己訂立的格式合同條款《商品房購銷合同》、收回房屋的約定依法屬于流質條款，依法屬于無效，被上訴人無權據此解除商品房購銷合同及收回房屋。此外，被上訴人為上訴人貸款提供擔保的目的本就是為了自己開發的房屋出售出去而為的，其理應知道該擔保的后果，而不能為了自己的商業利益卻不愿意承擔任何風險（如果自己承擔擔保責任后收回房屋沒有任何風險）而否定了法律規定的消費者的合法權益，如此有違合同的公平性。同時，被上訴人因未按照合同約定行使合同解除權，不得起訴解除合同等權利。
因此，上訴人的訴訟請求具有事實和法律依據，請求人民法院本著公正司法，依法支持上訴人的訴訟請求，作出公正的判決為謝！
                                                                                                                                                                                                                                              此  致  
附：廣東省高級人民法院（2015）粵高法審監民提字第9號民事判決書、廣州市中級人民法院（2017）粵01民終22186號民事判決書

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